Har du sålt din fastighet under året? Tänk på detta inför deklarationen

Att sälja en gård är en stor affär – både känslomässigt och ekonomiskt. För många innebär det att man avslutar ett kapitel som funnits i familjen under generationer. Men det är också en affär med många skattemässiga utmaningar. Ingen vill ju att en stor del av vinsten ska gå till skatt. Därför är det viktigt att vara förberedd! Här delar vi våra bästa tips och råd för att säkerställa att din fastighetsaffär blir så lönsam som möjligt.

De vanligaste frågorna vid en gårdsförsäljning – Vad gäller egentligen?

När det är dags att sälja en lantbruksfastighet är det många som funderar på hur mycket skatt de behöver betala. Låt oss ta en titt på de vanligaste frågorna som dyker upp.

Hur vet du då hur mycket du ska betala i skatt? Här är en snabb översikt:

När du säljer en gård kan fastigheten delas upp i två delar:

1. Privatbostadsfastighet: Detta är själva bostadshuset där du eller dina närstående bor.
2. Näringsfastighet: Resten av marken och byggnaderna som används i verksamheten.

Hur vet du då hur mycket du ska betala i skatt? Här är en snabb översikt:

Det är bara vinsten som ska beskattas, vid förlust kan viss del av förlusten tas upp som underskott i kapital.

• Privatbostadsdelen beskattas med 22%
• Näringsfastighetsdelen beskattas med 27%
  

Men för att räkna ut exakt hur mycket du ska betala måste du fördela köpeskillingen baserat på taxeringsvärdet. Om 40% av taxeringsvärdet är privatbostad, då är 40% av försäljningspriset för privatbostadsdelen – och resten för näringsdelen.

Vad kan jag göra avdrag för?

Vid försäljning av din gård beräknas vinsten eller förlusten genom att minska köpeskillingen med avdrag för utgifter för försäljningen (exempelvis mäklararvode), inköpspris samt förbättringsutgifter. 
För många har gården varit i familjen i flera generationer vilket ofta innebär att fastigheten är förvärvad före år 1952. Om så är fallet kan en schablonregel, 150 % av 1952 års taxeringsvärde, tillämpas för att räkna fram ett anskaffningsvärde för fastigheten. För att tillämpa denna schablonregel behövs i regel uppgifter beställas från Riksarkivet. Har också tillköp eller delförsäljningar genomförts under innehavstiden kan ytterligare uppgifter och akter behöva beställas för att räkna fram anskaffningsvärdet.

Inför beräkning av vinsten rekommenderas också att du i god tid sammanställer de kostnader för förbättringsutgifter du haft på din fastighet. Som förbättringsutgifter räknas om- ny- och tillbyggnad samt förbättrande reparation och underhåll. Endast förbättrande reparation och underhåll utförd de fem senaste åren innan försäljningen kan tas med som avdrag. Samtidigt som du får göra avdrag för förbättrande reparationer i kapitalvinstberäkningen för näringsfastigheten ska du samtidigt ta upp samma belopp som inkomst av näringsverksamhet (annars blir det dubbelavdrag). Detta gäller inte Förbättrande reparationer på privatbostadsfastigheten.

De uppgifter som kan behöva beställas kan ta tid att få levererat varför det rekommenderas att man börjar med detta i god tid, gärna direkt efter försäljningen alternativt tidigt under hösten samma år som fastigheten sålts. På samma sätt kan det ta tid att leta fram de dokument som behövs för att styrka de avdrag som ska göras vid kapitalvinstberäkningen, detta gör det också motiverat att börja i god tid.

• För att säkerställa att du kan nyttja alla avdrag rekommenderas att börja i god tid med inhämtandet av uppgifter, säger Alexander Rönngren, Skoglig rådgivare på Ludvig & Co.

Värdeminskningsavdrag på näringsfastigheten– Vad behöver jag återföra?

Har du tidigare gjort avdrag för värdeminskning på byggnader, skogsavdrag eller substansminskningsavdrag? Då kan dessa behöva återföras till beskattning vid en försäljning. Det innebär att du kan behöva betala skatt på dessa avdrag.
Blir det en kapitalförlust vid försäljningen av näringsfastigheten ska du i första hand kvitta återföringen av värdeminskningsavdrag mot kapitalförlusten (noll kronor i skatt). Blir det en kapitalvinst när näringsfastigheten säljs ska värdeminskningsavdragen återföras som inkomst av näringsverksamhet. Skatt beroende på vilken skattesituation som finns i just din näringsverksamhet (30–65 % i skatt) Har du ett underskott i näringsverksamheten kvittas det mot återföringen.

• Verkar det som det kommer bli en stor återföring av värdeminskningsavdrag i näringsverksamheten kan det vara lämpligt att bygga upp ett så stort räntefördelningsbelopp som möjligt inför försäljningen, säger Jan Bertholdsson, Fastighetsmäklare på Ludvig & Co.

Upphör min näringsverksamhet när jag säljer?

Många glömmer bort att en försäljning av näringsfastigheten kan innebära att din näringsverksamhet upphör. Vad innebär det?

• Har du avsatt pengar till periodiseringsfond eller expansionsfond? Dessa måste då återföras till beskattning.
• Har du skogskonto? Har du fortfarande näringsverksamheten så länge pengarna är kvar där.

Det finns smarta sätt att planera för detta, till exempel genom räntefördelning, vilket kan sänka din skattebörda.

Räntefördelning

Ofta kan det finnas stora sparade räntefördelningsbelopp i näringsverksamheten som gör att man kan få en så låg beskattning som 30 % på inkomster från näringsverksamhet. Vid en försäljning kan denna möjlighet försvinna men med lite planering kan man i många fall föra över skattemöjligheten till barn om de har enskild firma.

Så här planerar du för en trygg fastighetsaffär: Våra bästa tips

1. Rådgör med en expert – Skattefrågor kan vara snåriga. Ta hjälp av en skatteexpert för att undvika dyra misstag.
2. Planera i god tid – Att ha en långsiktig plan kan hjälpa dig att minimera skatten.
3. Prata med din bank – De kan ge råd om kapitalförvaltning och gröna investeringar som kan gynna dig efter försäljningen.
4. Håll koll på datumen – Kvarskatt över 30 000 kr beläggs med kostnadsränta från mitten av februari. Då kan det vara bra att göra en fyllnadsinbetalning till Skatteverket om vinsten är högre än så. 

Behöver du mer hjälp?

Har du frågor om just din situation? Tveka inte att kontakta oss! Vi finns här för att guida dig genom hela processen och säkerställa att din fastighetsaffär blir en trygg och lönsam affär.