Efter ett fastighetsköp kan det inträffa att fastigheten visar sig vara behäftad med fel i något avseende. 4 kap jordabalken (JB) innehåller regler om vad som gäller beträffande fel i fastighet.
En fastighet – inklusive tillbehör i form av byggnader m.m. – ska stämma överens med vad parterna avtalat vid överlåtelsen beträffande dess skick. Eventuella bostadsbyggnader ska t.ex. inte vara röt- eller fuktskadade, angripna av svamp eller sakna dränering. Föreligger sådana förhållanden anses detta utgöra ett fel.
Kostnader
Tvist om fel vid fastighetsköp finansieras normalt genom köparens respektive säljarens rättsskyddsförsäkring. Försäkringen innebär att man betalar en självrisk och att försäkringsbolaget svarar för resten av kostnaden.
Hur bör köparen agera?
Köparen bör omgående sända ett skriftligt meddelande (reklamation) till säljaren angående felet. För att det ska bli rätt från början bör kontakt tas med våra jurister för en genomgång av ärendet.
Hur bör säljaren agera?
Säljaren bör höra av sig till oss så snart denne fått del av köparens mera specificerade krav.
Reklamation och preskription
Om köparen upptäcker ett fel på fastigheten ska han meddela det till säljaren inom skälig tid från det han upptäckte felet. Om han inte gör det förlorar han sin rätt att häva köpet eller kräva ersättning av säljaren.
Påföljder
Om felet är väsentligt har köparen rätt att häva köpet. Det innebär att fastigheten återgår till säljaren och att köparen får tillbaka hela köpeskillingen. Rätten att häva köpet preskriberas normalt om köparen inte väckt talan vid domstol inom ett år från tillträdet. Den vanligaste påföljden är att köparen har rätt till prisavdrag motsvarande felets värde.
Upplysnings- och undersökningsplikt
Har säljaren garanterat en viss omständighet, t.ex. att bostadshuset är fritt från mögel, kan köparen utgå från detta utan att själv behöva undersöka saken. I övriga fall är utgångspunkten att säljaren endast svarar för s.k. dolda fel, d.v.s. fel som köparen inte upptäckt och inte heller kunde förväntas upptäcka vid en noggrann undersökning före köpet. Var felet upptäckbart vid köpet undgår säljaren ansvar. Köparens undersökningsplikt är omfattande och många köpare tar därför hjälp av besiktningsman.
Friskrivning
En säljare har vissa möjligheter att friskriva sig från ansvar för sådana här fel. Gör han det anses han emellertid ha en upplysningsplikt för sådant som han i och för sig känner till. Det är viktigt att friskrivningen görs på ett korrekt sätt.
