K3 för bostadsrättsföreningar – nya krav från 2026

Från den 1 januari 2026 är det obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar att tillämpa K3-reglerna för årsredovisning.

För föreningarnas styrelser innebär det både nya möjligheter och nya utmaningar: årsredovisningen blir mer omfattande, byggnader ska delas upp i komponenter med olika avskrivningstider och underhållsplanen får en central roll i ekonomistyrningen.

Övergången kan kännas krävande, men rätt hanterad skapar den bättre insyn, långsiktighet och trygghet – både för styrelsen, medlemmarna och framtida köpare.

Boka ett kostnadsfritt rådgivningsmöte med Ludvig & Co – så kan ni göra övergången smidig, få trygghet i att allt blir rätt och slippa både stress och oro.

Vad är K3-regelverket?

K3 är det regelverk som alla bostadsrättsföreningar måste följa från och med 2026. Till skillnad från K2, som bygger på förenklade schabloner, är K3 principbaserat och utformat för att ge en mer rättvisande bild av föreningens verkliga ekonomiska situation.

Syftet är att årsredovisningen tydligare ska spegla föreningens tillgångar, skulder och framtida underhållsbehov. Det innebär högre krav på dokumentation och planering, men också bättre möjligheter för styrelsen att fatta långsiktiga beslut och skapa ekonomisk trygghet.

K3 innebär bland annat att:

• Föreningens ekonomi blir mer rättvisande – årsredovisningen visar värdet av tillgångar och investeringar med större noggrannhet än tidigare.
• Byggnaden delas upp i komponenter – större delar som tak, fasad, stammar och fönster redovisas var för sig, med egna avskrivningstider som motsvarar deras faktiska livslängd.
• Stora investeringar kan aktiveras – i stället för att hela kostnaden belastar resultatet det år renoveringen sker, skrivs investeringen av över tid. Det gör resultatet mer stabilt och jämförbart mellan år.

Skillnaden mellan K2 och K3

Varför blir K3 obligatoriskt?

1. Mer rättvisande redovisning
   • K3 ger en transparent och realistisk bild av föreningens ekonomi.
   • Stora investeringar som stambyten och fasadrenoveringar kan aktiveras som tillgångar och skrivas av över tid, istället för att belasta resultatet direkt.
2. Ökad jämförbarhet mellan föreningar
   • Alla BRF:er kommer att redovisa på samma sätt, vilket gör det lättare att jämföra ekonomi mellan olika föreningar – viktigt för köpare, banker och revisorer.
3. Slut på förenklade och ibland vilseledande lösningar
   • K2 tillåter schablonmässiga avskrivningar och kan dölja verkligt slitage.
   • K3 kräver komponentavskrivning, där byggnaden delas upp i delar med olika livslängd (till exempel tak, stammar, fönster).
4. Stärkt långsiktig planering
   • K3 främjar ekonomisk stabilitet genom att sprida kostnader över tid.
   • En uppdaterad underhållsplan blir ett krav och ett verktyg för att planera framtida investeringar.
5. Professionalisering av styrelsearbetet
   • Styrelsen får ett större ansvar att förstå och kommunicera ekonomin.
   • Årsredovisningen blir mer detaljerad med nyckeltal, kassaflödesanalys och fler noter.

Så påverkas din BRF av det nya kravet

• Styrelsen får större ansvar att förstå och kommunicera ekonomin
• Underhållsplanen blir central – den ska visa byggnadens skick och framtida behov
• Årsredovisningen blir mer omfattande, med nyckeltal, kassaflödesanalys och fler noter
• Medlemmarna behöver informeras om att resultatet kan se annorlunda ut – men att det ger en mer rättvisande bild av verkligheten.

1 januari 2026: Dags att växla från K2 till K3

För föreningar som ännu inte förberett sig är det hög tid att börja nu. En smidig övergång kräver att styrelsen:

• Inventerar byggnaden och delar upp i komponenter. Ludvig & Co kan vara behjälpliga med förslag på normala avskrivningstider för olika komponenter.
• Säkerställer att anläggningsregistret är korrekt och komplett.
• Tar fram eller uppdaterar underhållsplanen.
• Ser över ekonomiska rutiner och processer.

Årsredovisningen enligt K3

Årsredovisningen blir mer detaljerad än i K2. Förutom resultat- och balansräkning krävs:

• Kassaflödesanalys som visar likviditetens utveckling.
• Fler noter som förklarar investeringar, avskrivningar och ekonomiska åtaganden.
• Komponentindelning som tydliggör byggnadens verkliga ekonomiska livslängd.

Uppdatera anläggningsregistret

Ett komplett och korrekt anläggningsregister är en förutsättning för K3. Det ska innehålla:

• Byggnadens olika komponenter med anskaffningsvärden.
• Respektive komponents ekonomiska livslängd och avskrivningsplan.
• Historiska och kommande investeringar.

Underhållsplan och flerårsbudget

Underhållsplanen blir ett krav under K3 – men också ett viktigt verktyg. Den ska visa:

• Byggnadens nuvarande skick.
• Vilka underhållsåtgärder som behövs och när.
• Kostnadsuppskattningar för de närmaste 10–30 åren.
• Föreningen behöver också en flerårsbudget som visar hur kostnader och intäkter utvecklas över tid.

K3 och resultatet – så förändras nyckeltalen

Övergången till K3 kan påverka nyckeltal och resultat. Exempel:

• Stora investeringar fördelas över flera år i stället för att belasta ett enskilt år.
• Avskrivningar blir mer detaljerade och långsiktiga.
• Kassaflödet får större betydelse som styrinstrument.

Så hjälper vi er bostadsrättsförening

På Ludvig & Co har vi lång erfarenhet av att arbeta med bostadsrättsföreningar och vi hjälper er hela vägen i övergången till K3:

• Personlig rådgivare som känner till just er förenings förutsättningar.
• Digitala lösningar via Fortnox för enkel hantering av kvitton, fakturor och rapporter.
• Full service med löpande bokföring, årsredovisning,  deklaration och juridiskt stöd.
• Kvalitetssäkring enligt etablerade standarder (REX och SALK).
• Lokalt stöd genom kontor över hela landet och tillgänglighet via digitala möten.

Läs mer om hur vi jobbar med bostadsrättsföreningar

Frågor och svar om K3

Måste alla BRF följa K3 – eller finns det undantag?

Ja, från 1 januari 2026 omfattas alla bostadsrättsföreningar.

När måste bostadsrättsföreningar tillämpa K3?

Från och med det räkenskapsår som startar 1 januari 2026.

Vilka är de största utmaningarna med K3?

Att ta fram en korrekt komponentindelning, uppdatera anläggningsregistret och säkerställa dokumentation.

Kan BRF:er göra övergången i förväg och vinna på det?

Ja, genom att börja tidigt får styrelsen bättre rutiner och kan sprida arbetet över tid.

Vad innebär komponentavskrivning inom K3?

Byggnaden delas upp i delar (tak, fasad, stammar m.m.) som skrivs av separat utifrån sin livslängd.

Vilka övriga företag får inte längre tillämpa K2?

Större företag samt verksamheter där förenklade regler inte ger tillräckligt rättvisande bild måste också tillämpa K3. Exempel är

• Fastighetsbolag vars byggnader står för minst 75 % av nettoomsättningen (t.ex. uthyrning av bostäder, lokaler eller hotellverksamhet).
• Företag med väsentliga uppskjutna skatteskulder.
• Utländska filialer.

Trygg rådgivning och stöd för BRF:er

Ludvig & Co finns med er i alla steg av övergången till K3. Vi erbjuder inte bara redovisning och rådgivning kring K3, utan även hjälp med bokföring, skatt, juridik och administration – allt under ett tak. Med vår kombination av lokal närvaro, digitala verktyg och expertkompetens får er förening trygghet, transparens och långsiktig hållbarhet i ekonomin.